Duración de los contratos de arrendamiento según la legislación actual


Actualizado: 27 mayo, 2020 | Seguros ARRENTA |
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La legislación actual ha cambiado debido a la situación excepcional causada por el coronavirus (Covid-19) y afecta a la duración de los contratos de arrendamiento de la vivienda habitual.

Las nuevas medidas adoptadas repercuten en la duración de los contratos, de manera que todos los contratos de alquiler de la vivienda habitual o prórrogas, que finalicen entre el día 2 de abril de 2020 y dos meses más tarde de que finalice el estado de alarma se prorrogan automáticamente por seis meses más como máximo, si el inquilino lo solicita.

Contratos de alquiler de vivienda habitual de menos de 5 años de duración

Por norma general los contratos de arrendamiento tras la última modificación serán de cinco años y este es el tiempo que tomaremos como referencia, entendiendo que serán siete años si el arrendador es una persona jurídica.

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Prórroga obligatoria antes de los cinco años de contrato

En el caso de los contratos de menos de cinco años, cuando finaliza la anualidad si el inquilino no dice lo contrario, se activa automáticamente una nueva anualidad. Esta activación automática es los que se conoce con el nombre de Prórroga obligatoria.

Con esta prórroga obligatoria los contratos de arrendamiento se pueden alargar has llegar a los cinco años.

A partir de que pasen seis meses del inicio del contrato, el arrendatario puede finalizar el contrato cuando quiera, pero debe pagar una indemnización al arrendador por no haber esperado a que finalice la primera anualidad.

Si se ha firmado un contrato por menos de cinco años, gracias a las prórrogas obligatorias el contrato durará cinco años a excepción de que se de alguna estas situaciones:

  1. Si el inquilino manifiesta al finalizar alguna de las anualidades que quiere terminar el contrato

    Para que tenga validez el inquilino debe comunicarle por burofax, carta certificada, o similar y antes de treinta días de que finalice el contrato, al arrendador su voluntad de acabar el contrato de alquiler.

  2. En el caso de que el inquilino quiera finalizar el contrato pasados los seis meses del inicio del arrendamiento

  3. Si el arrendador comunica al inquilino que necesita la vivienda para ser destinada como su vivienda habitual para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad, por cusas de adopción o si debe cederla a su excónyuge en el caso de que exista una sentencia judicial de divorcio, separación o nulidad matrimonial

    La comunicación debe hacerse al menos con dos meses de antelación de la fecha en la que el propietario necesite la vivienda para su uso, evitando de esta manera la prorroga del contrato de alquiler.
    Para que se pueda dar esta situación debe haber pasado el plazo inicial que se pactó en el contrato y que suele ser de un año.
    Esta facultad solo la tienen los arrendadores que no sean personas jurídicas.
    Por otra parte, para que no se lleve a cabo la prórroga obligatoria, el arrendador debe hacer constar en el contrato de arrendamiento que el arrendador va a tener esta necesidad tras el primer año de vigencia del contrato.

Puedes descargar aquí el modelo de comunicación al arrendador de la voluntad de no renovar la prórroga actualmente en vigor al vencimiento

Finalización contrato de arrendamiento llegado el quinto año

Una vez se llega el quinto año del contrato de alquiler ambas partes tienen el derecho a decidir que quieren finalizar el contrato de alquiler y será suficiente comunicarlo a la otra parte con el plazo de preaviso adecuado.

Los plazos de preaviso son los siguientes:

  • Si el arrendador es quien quiere finalizar el contrato de arrendamiento y no prorrogarlo, deberá avisar al arrendatario con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato
  • Si es el arrendatario quien quiere dar por finalizado el contrato de alquiler de la vivienda y no quiere prorrogarlo debe avisar al arrendados con dos meses de antelación a la fecha de finalización del contrato de arrendamiento

Puedes descargar aquí los modelos de comunicación

Modelo de comunicación al inquilino de no renovación del contrato

Modelo de comunicación al arrendador de no renovación del contrato

Prórroga obligatoria después del quinto año de contrato

Cuando no existe una comunicación previa por ninguna de las partes de querer finalizar el contrato de arrendamiento llegado el quinto año, querrá decir que las partes acuerdan tácitamente seguir con la relación contractual.

Esto quiere decir que, si no se ha comunicado dentro de los plazos anteriormente comentados, la voluntad de alguna de las partes por concluir el contrato de arrendamiento pasados los cinco años, el contrato se prorroga por tres años más.

Con esta prórroga se llegaría a un total de ocho años de duración del contrato de arrendamiento de la vivienda habitual salvo que:

  • El arrendatario manifieste al finalizar alguna de las anualidad que quiere rescindir el contrato de alquiler.
    Deberá comunicar su voluntad al arrendador mediante burofax, correo certificado o similar, antes de los últimos treinta días de la anualidad.

Puedes utilizar el siguiente modelo de comunicación:

Modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor

Si el arrendatario no hace esta comunicación fehacientemente al finalizar alguna de las prórrogas, se entiende que no quiere renunciar a la vivienda y por lo tanto el contrato se prorrogará hasta llegar a los ocho años.

Tácita reconducción tras el octavo año de arrendamiento

En el caso de que llegado el octavo año ninguna de las partes comunique que quiere finalizar el contrato, querrá decir que se decide tácitamente seguir con la relación contractual.

Si se llega a esta situación, la llamada “tácita reconducción” hará que se genere un nuevo contrato, habitualmente su duración es de un año, que estará en este caso sometido al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El contrato en tácita reconducción puede tener también la duración de un mes en vez de un año.

A partir de ese momento, el contrato pasa a ser prorrogable año a año si ninguna de las partes manifiesta lo contrario. Siguiendo con las normas de comunicación, cualquiera de las partes podrá finalizar el contrato al finalizar las anualidades.

Contratos sin duración determinada

Cuando el contrato de alquiler es de duración indeterminada, es decir que no existe un plazo estipulado de duración o bien es indeterminado, se entiende que son contratos anuales y se aplicarán las mismas normativas que hemos citado anteriormente.

Desistimiento del contrato de alquiler

El arrendatario tanto si está en una prórroga del contrato de arrendamiento o pasados los seis primeros meses de contrato puede rescindir el contrato si preavisa con al menos un mes de antelación de la fecha de vencimiento del contrato.

El arrendador solo deberá ser indemnizado, si el inquilino quiere finalizar el contrato de alquiler, en el caso de exista una cláusula en el contrato que así lo estipule.

En el caso de que el inquilino quiera dar por terminado el contrato de alquiler antes de los primeros seis meses, el arrendatario deberá ser indemnizado por daños y perjuicios.

Contratos de alquiler de vivienda habitual de 5 años de duración o más

Igual que en el caso de los contratos de menos de cinco años, en el caso de los contratos de alquiler de vivienda habitual de 5 años de duración o más de cinco años, lo entenderemos como siete años, si el arrendador es una persona jurídica.

Antes de que llegue la fecha de finalización de contrato

El contrato tendrá la validez por el tiempo que se haya estipulado en el contrato, pudiendo ser superior a los cinco años, si así lo pactaron las partes.

En este caso el arrendatario no puede desistir del contrato, en cualquier momento, a partir de que pase el sexto mes de la primera anualidad.

Por parte del arrendador decir, que no puede hacer uso de la facultad de recuperar la vivienda por necesidad propia, de familiares o por separación o divorcio, ya que en este caso no existen las prórrogas.

Llegada la fecha de finalización de contrato de arrendamiento

Cuando se llega al quinto año de la relación contractual entre arrendador y arrendatario, cualquiera de las partes puede tomar la decisión de dar por finalizado el contrato de alquiler.

En el caso de querer dar por finalizado el contrato de arrendamiento, se deberán respetar los siguientes plazos de preaviso:

  • Arrendador: debe avisar al arrendatario antes de cuatro meses de que cumpla el quinto año de contrato
  • Arrendatario: tiene que avisar al arrendador antes de dos meses de que llegue el final del quinto año de contrato

Los modelos de comunicación son iguales que los anteriormente citados y usted puede descargarlos gratuitamente, haciendo clic aquí.

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Después la fecha de fin de contrato de alquiler

La normativa que el en el caso de los contratos de cinco años dice que, si ninguna de las partes ha comunicado por escrito la decisión de finalizar el contrato de la vivienda de alquiler, ambas partes reconocerán tácitamente que desean continuar con la relación contractual y el contrato se prorrogará año tras año hasta llegar a los ocho años.

Las excepciones para que esta norma no se cumpla son las siguientes:

  • Si el arrendatario quiere finalizar el contrato cuando finalice alguna de las prórrogas debe comunicárselo fehacientemente al arrendador mediante burofax, certificado o similar y antes de los últimos treinta días de la finalización de la anualidad.
  • Cuando el arrendatario desee desistir en cualquier momento

En el caso de no cumplir con los plazos de comunicación el inquilino debe decidir si quiere indemnizar al arrendador o esperar a la finalización de la anualidad para no tener que pagar la indemnización.

Si el arrendatario no comunica nada al arrendador se entiende que quiere seguir con la relación contractual. De esta manera se puede ir prorrogando el contrato hasta llegar a los ocho años.

Tácita reconducción después del octavo año de alquiler

Cuando se llega al octavo año y no ha existido ninguna comunicación de ninguna de las partes quiere decir que ambas partes deciden tácitamente seguir con la relación contractual.

A este hecho se le llama “tácita reconducción” y quiere decir, que el contrato se renueva automáticamente por un período de un año o de un mes y quedará sometido al Código Civil español y no a la LAU.

Una vez se dé esta situación en el tiempo, el contrato pasará a prorrogarse año tras año, si no se manifiesta lo contrario, dentro de las normas de comunicación citadas con anterioridad.

Desistimiento del contrato de arrendamiento

Si el inquilino se encuentra dentro de una prórroga o pasados los primeros seis meses del contrato de arrendamiento tiene el derecho a rescindir el contrato de arrendamiento, cumpliendo con los plazos de aviso.

Si no cumple con la condición haber superado los primeros seis meses del contrato de alquiler, deberá indemnizar al arrendador.

También deberá pagar indemnización, si en el contrato se ha hecho constar que si termina el contrato el inquilino, el propietario será indemnizado.

Contratos de alquiler de uso distinto a vivienda

Estos contratos de alquiler recogen los alquileres de locales, alquileres de temporada, etc.

En este tipo de contractos prevalece la voluntad de ambas partes, o lo que es lo mismo, la duración del contrato es la que acuerden el propietario y el inquilino.

Las prórrogas devenidas de estos contratos tendrán la duración que acuerden ambas partes. Si no se establecieron prórrogas, el contrato cuando llegue a su fin se prorroga por tácita reconducción de la misma manera que sucede con los contratos de vivienda.

En cualquier caso, de los que hemos expuesto anteriormente se puede dar la situación de que un inquilino deje de pagar las rentas mensuales de alquiler por lo que es conveniente tener un seguro de impago de arrendamiento.


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